Verlässlich begleitet von Anfang an

Ja, eine geerbte Immobilie kann grundsätzlich sofort verkauft werden. Voraussetzung ist, dass die Erbfolge eindeutig geklärt ist und rechtlich feststeht, wer über die Immobilie verfügen darf.

In der Praxis sind dafür vor allem folgende Punkte relevant:

• Erbnachweis: In der Regel wird ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll benötigt. Ohne diesen Nachweis kann ein Notar den Verkauf nicht beurkunden.
• Alleinerbe oder Erbengemeinschaft: Ist nur eine Person Erbe, kann der Verkauf nach Vorlage der Unterlagen direkt vorbereitet werden. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen. Ohne vollständige Einigkeit ist ein Verkauf nicht möglich.
• Grundbuch: Eine Umschreibung im Grundbuch auf die Erben ist häufig sinnvoll, aber nicht in jedem Fall zwingend notwendig. Je nach Situation kann der Notar den Eigentumsübergang auch im Rahmen des Verkaufs rechtssicher regeln.
• Weitere Faktoren: Laufende Mietverhältnisse, Räumung, fehlende Objektunterlagen oder unterschiedliche Vorstellungen innerhalb der Familie beeinflussen oft den zeitlichen Ablauf stärker als rechtliche Fragen.

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Beim Verkauf einer geerbten Immobilie können steuerliche Aspekte eine Rolle spielen, allerdings nicht in jedem Fall und nicht automatisch.

Zunächst ist die Erbschaftsteuer relevant. Diese fällt unabhängig vom späteren Verkauf an, sofern der Wert der Immobilie die persönlichen Freibeträge überschreitet. Die Höhe der Freibeträge richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser.

Beim eigentlichen Verkauf kann zusätzlich Spekulationssteuer anfallen. Diese betrifft den Verkaufsgewinn und ist Teil der Einkommensteuer. Entscheidend ist dabei, ob die sogenannte Spekulationsfrist eingehalten wird oder ob eine Ausnahme greift.

Keine Rolle spielt beim Erben die Grunderwerbsteuer, da diese nur beim Kauf anfällt und vom Käufer getragen wird.

Für die steuerliche Berechnung zählen unter anderem der ursprüngliche Kaufpreis des Erblassers, der Verkaufspreis sowie bestimmte anrechenbare Kosten, etwa für Renovierungen oder den Verkauf. Eine individuelle steuerliche Prüfung ist hier sinnvoll.

Die Spekulationsfrist beginnt bei geerbten Immobilien nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers.

Hat der Erblasser die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei. Liegt der Kaufzeitpunkt weniger als zehn Jahre zurück, kann beim Verkauf Spekulationssteuer anfallen.

Eine wichtige Ausnahme gilt bei Eigennutzung. Wurde die Immobilie vom Erblasser selbst bewohnt oder vom Erben im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer auch innerhalb der Zehnjahresfrist.

Diese Regelung wird häufig unterschätzt und sollte im Einzelfall genau geprüft werden.

Es gibt keine gesetzliche Pflicht, eine geerbte Immobilie über einen bestimmten Zeitraum zu behalten. Ein Verkauf ist grundsätzlich jederzeit möglich.

Relevant wird die Haltedauer vor allem aus steuerlicher Sicht. Wer vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft und keine Eigennutzung nachweisen kann, muss unter Umständen Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen. Wer steuerfrei verkaufen möchte, orientiert sich daher entweder an der Zehnjahresfrist des ursprünglichen Kaufs oder an der Eigennutzungsregelung.

Unabhängig davon spielen oft persönliche Faktoren eine Rolle, etwa laufende Kosten, der Zustand der Immobilie, familiäre Abstimmungen oder emotionale Bindungen.